Home » Życie » Nieruchomości » Wynajem mieszkania

Wynajem mieszkania

Hand holding key Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię wynajmu lokali mieszkalnych w Republice Czeskiej jest kodeks cywilny. Zgodnie z zapisami w przypadku najmu lokalu mieszkalnego zachowanie pisemnej formy umowy jest obowiązkowe.

Elementy umowy najmu:

1. Strony umowy.


1. Wynajmujący (pronajímatel) – czyli ten, kto wynajmuje komuś mieszkanie.
Najemca (nájemce) – czyli osoba, która wynajmuje od kogoś mieszkanie.
W sytuacji, gdy chodzi o osoby fizyczne należy wskazać następujące dane:
– imię i nazwisko,
– numer identyfikacyjny (rodné číslo lub PESEL),
– adres trwałego zamieszkania.
Po tym z reguły następuje zapis: „Strony zawierają umowę najmu lokalu mieszkalnego na podstawie par. 685 ustawy nr 40/1964 kodeks cywilny („smluvní strany uzavírají podle § 685 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, tuto Smlouvu o nájmu bytu”).


2. Określenie czasu trwania umowy. Czas trwania umowy może być określony lub nieokreślony. W przypadku umowy zawartej na czas określony jej automatyczne przedłużenie może nastąpić w przypadku spełnienia warunku w niej wskazanego. Lepszym rozwiązaniem dla wynajmującego jest zdecydowanie zawarcie umowy na czas określony.


3. Wskazanie lokalu mieszkalnego (dokładny adres, numer mieszkania w budynku, piętro, całkowita powierzchnia mieszkania, ilość pomieszczeń, wskazanie pomieszczeń dodatkowych – np. łazienka, balkon, piwnica) oraz zakres jego używania. W przypadku, gdy chodzi o lokal mieszkalny wynajmowany wraz z wyposażeniem można również w umowie najmu opisać wyposażenie lokalu mieszkalnego (nawet wraz z dokumentacją fotograficzną).


4. Wskazanie kwoty należnej za wynajem wraz z opłatami dodatkowymi za media i usługi (elektryczność, gaz, woda, kanalizacja, ogrzewanie, ciepła woda, wywóz śmieci, itp.). Najemca reguluje opłaty za media i dodatkowe usługi w formie okresowych zaliczek a w przypadku niedopłaty reguluje zaległe kwoty w terminie określonym w umowie (to samo dotyczy nadpłat i ich zwrotu przez wynajmującego). W umowie warto wskazać nie tylko wysokość opłat, ale także termin (np. do 15 każdego miesiąca) i sposób zapłaty (z góry na konto bankowe lub gotówką). Wprowadzenie do umowy najmu zapisu o tym, że wynajmujący będzie osobiście odbierał należną kwotę od najemcy daje wynajmującemu możliwość okresowego, nieformalnego sprawdzenia stanu wynajmowanego mieszkania.
W przypadku, gdy najemca nie uiści należności do 5 dni od ustanowionego terminu zapłaty wynajmujący ma prawo domagać się zapłacenia należnej kwoty powiększonej o odsetki ustawowe. W przypadku, gdy najemca dłuży wynajmującemu kwotę równą trzymiesięcznemu czynszowi zgodnie z prawem jest to powód do automatycznego wypowiedzenia umowy najmu. Często dochodzi do sytuacji, w której wynajmujący określa w umowie najmu ryczałtową opłatę za usługi i media związane z najmem. Tego typu rozwiązanie jest zarówno niepraktyczne (najemca nie jest zmotywowany do oszczędzania) jak i jest sprzeczne z postanowieniami par. 696 OZ, który dokładnie rozróżnia kwotę czynszu, która jest stała (ewentualnie powiększona o aktualną stopę inflacji) od opłat za media i dodatkowe usługi związane z najmem.


5. Pozostałe zapisy umowy. Do umowy zawartej w formie pisemnej mogą zostać wprowadzone inne zapisy, co do których zgodzą się wspólnie strony umowy. Może to być np. sposób i zakres uiszczania opłat za przeprowadzanie napraw w lokalu mieszkalnym. Tą kwestię szczegółowo reguluje rozporządzenie Rady Ministrów nr 258/1995 (nařízení vlády č. 258/1995 Sb.), jednak strony umowy mogą wprowadzić odstępstwa od zasad określonych w rozporządzeniu. Odstępstwa te mogą dotyczyć np. zakresu uiszczania opłat za przeprowadzenie napraw w lokalu mieszkalnym, sprzątania przestrzeni poza mieszkaniem (np. klatki schodowej) czy też trzymania w mieszkaniu zwierząt. Nie można jednak uzgodnić warunków, które są w sprzeczności z przepisami obowiązującego prawa – np. w umowie najmu nie można określić w sposób sprzeczny z przepisami takich kwestii jak: okres wypowiedzenia czy kontrola stanu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego. Nie można również na podstawie umowy wprowadzić zakazu przyjmowania wizyt przez najemcę. W przypadku, gdy najemca nie będzie mieszkał w lokalu sam dobrze jest wprowadzić do umowy również dane osób współzamieszkujących. Współwynajmujący mają bowiem takie same prawa i obowiązki. W umowie jest również dobrze określić zasady zgłoszenia trwałego pobytu najemcy w lokalu mieszkalnym lub kwestie związane z ewentualną rejestracją lokalu jako miejsca prowadzenia ewentualnej działalności gospodarczej przez najemcę. Każda umowa powinna być zakończona zapisem, w którym strony stwierdzają swoimi podpisami, że zapoznały się z treścią umowy i zgadzają się z nią. Do umowy najmu często dołącza się załączniki stanowiące jej integralną część:


– zestawienie ewidencyjne (evidenční list) służące do wyliczenia kwoty czynszu. W zestawieniu wskazane są również dane osób, które zamieszkują lokal wraz z najemcą;
– protokół przekazania mieszkania. Oprócz opisu wyposażenia w protokole można wskazać stan liczników (np. prądu, gazu lub wody). Często w protokole zawarta jest również informacja o liczbie przekazanych kompletów kluczy;
– wypis z katastru, czyli potwierdzenie władania danym lokalem mieszkalnym przez wynajmującego;
– fotokopie dowodów osobistych najemcy lub najemców.

Kaucja


Przy wynajmie mieszkania wynajmujący może pobrać kaucję w maksymalnej wysokości trzech miesięcznych kwot wynajmu. Kaucja musi być zwrócona, w całości lub w części, najpóźniej miesiąc po zakończeniu obowiązywania umowy najmu. Od kwoty kaucji odlicza się wszelkie należne wynajmującemu kwoty – związane z brakiem uregulowania należności za wynajem, media lub związane ze stratami materialnymi w wynajmowanym mieszkaniu. Najpóźniej miesiąc po przekazaniu mieszkania – najemca (nájemce) musi uznać na piśmie zasadność roszczeń wynajmującego. W przypadku braku uznania roszczeń wynajmujący może wystąpić na drogę sądową.


Opodatkowanie przychodów z wynajmu


Dochody z wynajmu podlegają opodatkowaniu. W przypadku odnotowania przychodów z tytułu wynajmu należy je uwzględnić w zeznaniu podatkowym sporządzanym do końca marca kolejnego roku kalendarzowego. W zeznaniu można uwzględnić rzeczywiste koszty związane z eksploatacją nieruchomości. Wspomniane koszty mogą również zostać uwzględnione w formie 30% ryczałtu.


Prawa i obowiązki wynajmującego


Prawa i obowiązki stron umowy określa kodeks cywilny (OZ). Prawa i obowiązki wskazane w kodeksie nie stanowią zamkniętego katalogu. Mogą one zostać rozszerzone lub ograniczone na podstawie umowy.
Kwestia praw i obowiązków stron umowy została określona w paragrafach 687-699 kodeksu cywilnego (OZ). Obowiązki wynajmującego.Na podstawie wspomnianych przepisów wynajmujący (pronajímatel) jest zobowiązany do:


– przekazania najemcy (nájemce) lokalu mieszkalnego w stanie umożliwiającym zwykłe korzystanie z lokalu w zakresie odpowiadającym danej kategorii lokalu, tak aby nie powstała konieczność ponoszenia dodatkowych wydatków przez najemcę;
– zapewnienia najemcy bezproblemowego korzystania z praw związanych z używaniem lokalu mieszkalnego;
– usunięcia przeszkód lub zagrożeń uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z lokalu mieszkalnego;
– zapewnienia najemcy możliwości korzystania z pomieszczeń użytkowanych wspólnie a także wyposażenia, które znajduje się w danym lokalu mieszkalnym;
– utrzymywania ze środków własnych lokalu w stanie umożliwiającym korzystanie z niego;
– uzyskania zgody najemcy na wszelkie roboty budowlane prowadzone w mieszkaniu (najemca może jednak odmówić przeprowadzenia robót jedynie w wyjątkowych przypadkach);
– respektowania prywatności wynajmującego oraz przeprowadzania okresowych kontroli mieszkania w sposób nieuciążliwy.


Mieszkanie musi zostać wyposażone w działające wyposażenie, bez którego nie byłoby możliwe korzystanie z podstawowych, dostępnych mediów (np. kuchenka, kaloryfery, urządzenia przeznaczone do czerpania wody, instalacje elektryczne). Wyposażenie musi spełniać obowiązujące normy bezpieczeństwa. Prawa wynajmującego:


– prawo do uzyskania czynszu oraz innych opłat wynikających z umowy w umówionym terminie;
– w sytuacji, gdy najemca dłuży wynajmującemu czynsz za trzy miesiące (nie muszą to być trzy miesiące następujące po sobie) wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu;
– w umowie można zapisać coroczną podwyżkę czynszu – np. o wskaźnik inflacji („inflační doložka”);
– obowiązek przeprowadzania prac remontowych może być przedmiotem zapisów umowy. Jeżeli kwestia ta nie została uregulowana w umowie najmu obowiązuje rozporządzenie Rządu (nařízení vlády č. 258/1995 Sb.), na podstawie którego najemca jest zobowiązany do m.in. do przeprowadzania drobnych napraw o wartości do 500 koron czeskich we własnym zakresie;
– prawo wstępu do lokalu mieszkalnego w przypadku przeprowadzania w lokalu mieszkalnym prac remontowych,
– prawo wstępu do do lokalu mieszkalnego w przypadku wizyt najemcy związanych z wynajmem mieszkania nowemu wynajmującemu;
– prawo wstępu do lokalu mieszkalnego w zakresie związanym z jego obowiązkami;
– inne prawa uwzględnione w umowie najmu nie pozostające w sprzeczności z ustawą lub ustawowymi prawami najemcy.

Drobne naprawy


W dniu 1 stycznia 2010 r. weszła w życie nowelizacja wspomnianego rozporządzenia Rządu nr 258/1995. Na podstawie nowych przepisów za drobne naprawy uważane są naprawy lokalu mieszkalnego lub jego wyposażenia wewnętrznego, jeżeli to wyposażenie jest umiejscowione w lokalu mieszkalnym i stanowi własność wynajmującego. Definicja „drobnych napraw” jest wyznaczona poprzez zastosowanie dwóch rodzajów kryteriów – kryterium rzeczowego lub kryterium wysokości ponoszonych kosztów. Na podstawie kryterium rzeczowego za drobne naprawy uznano:


– naprawy wierzchnich części podłóg, wymiany progów oraz listw podłogowych;
– naprawy okien oraz drzwi, wymianę zamków, okuć, klamek, rolet oraz żaluzji;
– wymianę instalacji elektrycznych, kontaktów, wyłączników, bezpieczników, dzwonków, domofonów, kontaktów sieci telekomunikacyjnych, wymianę źródeł oświetlenia w lampach;
– wymianę zaworów bezpieczeństwa instalacji gazowych z wyjątkiem głównego zaworu danego lokalu mieszkalnego;
– naprawę armatur,
– naprawę liczników ogrzewania a także naprawę i certyfikację wodomierzy;
– naprawę instalacji wodnokanalizacyjnych, pochłaniaczy zapachów, bojlerów, pryszniców, bidetów, umywalek, wanien, zlewów, spłuczek, kuchenek, piekarników, zabudowanych szaf.
– naprawę urządzeń ciepłowniczych (np. pieców), z wyjątkiem kaloryferów oraz instalacji centralnego ogrzewania.
Na podstawie kryterium wysokości ponoszonych kosztów za „drobne naprawy” uznano pozostałe naprawy, jeżeli ich koszt nie przewyższa kwoty 500 koron czeskich.

Podnajem lokalu mieszkalnego


Zgodnie z zapisami paragrafu 666 kodeksu cywilnego (OZ) podnajem to prawo najemcy do przekazania przedmiotu najmu innemu podmiotowi w dalszy najem. Jest to możliwe jeżeli umowa zawarta pomiędzy stronami nie stanowi inaczej (w większości umów zawierane są zapisy stanowiące o tym, że do podnajmu niezbędna jest uprzednia zgoda właściciela lokalu). W przypadku, gdy najemca podnajmie mieszkanie i jest to niezgodne z zawartą umową najmu wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli więc najemca nie uzyskał od wynajmującego pisemnej zgody na podnajem od właściciela lokalu to umowa podnajmu jest nieważna. W takim przypadku wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Ustawa przyznaje również wynajmującemu w przypadku wypowiedzenia prawo (z określonymi wyjątkami) do uzyskania zastępczego lokalu mieszkalnego (par. 712, ust. 1 -2, 4-6, par. 714 OZ).

Zapamiętaj !!

Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię najmu lokali mieszkalnych w Republice Czeskiej jest kodeks cywilny – (w skrócie OZ).

Zgodnie z zapisami OZ w przypadku najmu lokalu mieszkalnego zachowanie pisemnej formy umowy jest obowiązkowe.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę jedynie w przypadkach wskazanych w ustawie.

Najem lokalu mieszkalnego jest zawsze odpłatny. W przypadku nieodpłatnego przekazania użytkowania lokalu mieszkalnego jest ono uważane za użyczenie (par. 659 i następne OZ).

Wynajem jest stosunkiem prawnym o charakterze chronionym co oznacza, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę jedynie w przypadkach wskazanych w ustawie.

W przypadkach określonych w ustawie lub w razie śmierci najemcy, jego prawa związane z najmem przechodzą na inne osoby (par. 706 i par. 709 OZ).

 

W razie pytań lub pomocy w znalezieniu nieruchomości pod wynajem zapraszamy do kontaktu z naszym biurem przez formularz kontaktowy.

Masz pytanie? Wyślij do nas email ! Porazmawiaj z nami !

← Prev Step

Dziękujemy za kontakt. Odezwiemy się tak szybko jak to będzie możliwe.

Please provide a valid name, email, and question.

Powered by LivelyChat
Powered by LivelyChat Delete History